5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量trong>复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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